Impozit pe chirie 2026: Tot ce trebuie să știi ca proprietar

Impozitul pe venitul din chirii: cum funcționează

Dacă închiriezi o locuință în România, veniturile din chirii sunt impozabile și trebuie declarate. Regula de bază este simplă: se aplică o cotă de impozit pe venit de 10% asupra venitului net din chirie. Diferența o face modul în care calculezi venitul net — și aici există două regimuri. Acest ghid explică mecanismul, cu un exemplu concret și pașii de declarare.

Cele două regimuri de impozitare

1. Cota forfetară (cel mai folosit)

În acest regim, statul recunoaște automat o cotă forfetară de cheltuieli de 20% din venitul brut, fără să fie nevoie de documente justificative. Venitul net impozabil devine astfel 80% din chiria încasată, iar impozitul de 10% se aplică pe această bază.

2. Sistemul real

Alegi acest regim dacă ai cheltuieli deductibile reale mari (reparații, dobânzi la credit, amortizare etc.). Deduci cheltuielile efective, documentate, în locul cotei forfetare de 20%. Necesită contabilitate mai atentă, dar poate fi avantajos pentru proprietăți cu cheltuieli ridicate.

Exemplu de calcul (cotă forfetară)

CASS — contribuția de sănătate

Pe lângă impozitul pe venit, dacă veniturile tale din chirii (împreună cu alte venituri non-salariale) depășesc un anumit plafon exprimat în salarii minime, datorezi și CASS (10%). Sistemul funcționează pe trepte, iar baza de calcul este un plafon fix, nu tot venitul.

Cum declari: Declarația Unică

Veniturile din chirii se declară prin Declarația Unică, depusă de regulă până la 25 mai a anului următor. Pași generali:

• Adună contractele de închiriere și sumele încasate în anul fiscal.
• Alege regimul (cotă forfetară sau sistem real).
• Completează Declarația Unică — venituri din cedarea folosinței bunurilor.
• Depune online (SPV / anaf.ro) sau la ghișeu și plătește impozitul datorat.

Greșeli frecvente de evitat

• Nedeclararea tuturor contractelor — ANAF poate face verificări încrucișate.
• Ratarea termenului de 25 mai → penalități și dobânzi.
• Confuzia între venit brut și net — impozitul se aplică pe venitul net (după cota forfetară), nu pe chiria brută.
• Omiterea CASS când venitul depășește pragul.

Întrebări frecvente

Ce cotă de impozit se aplică la chirii?
10% pe venitul net. În regimul cu cotă forfetară, venitul net = 80% din chiria brută (după deducerea automată de 20%).

Până când trebuie depusă declarația?
De regulă până la 25 mai a anului următor celui în care ai obținut veniturile. Verifică termenul exact pe anaf.ro.

Plătesc și CASS pe chirii?
Doar dacă veniturile depășesc pragul exprimat în salarii minime. Sub prag, nu datorezi CASS. Verifică pragul actual.

Concluzie

Impozitul pe chirii în România este, în esență, 10% pe venitul net — simplu de calculat dacă folosești cota forfetară de 20%. Complexitatea reală vine din evidența pe tot anul, CASS și termenele. Ține documentele la zi și verifică valorile exacte pe surse oficiale înainte de declarare.

Lightly.ro automatizează exact această parte: urmărește chiriile, adună facturile la utilități și întreținere și generează Declarația Unică pentru ANAF, cu venitul net și impozitul deja calculate — economisind timp și reducând riscul de erori.